¿Sabemos
cómo actuar ante los típicos problemas de la vida en comunidad?
Si
has topado con un vecino pesado, desconsiderado y que claramente te perjudica
en tu vida diaria. Te damos las claves sobre cómo afrontar estos problemas.
En
primer lugar, recurrir al diálogo directo y si no funciona, recurrir a la
ley y Administración de la Comunidad de Propietarios.
¿Qué
puedo hacer si mi vecino de arriba pone la televisión tan alta que no me deja
dormir?
El
primer paso, de conformidad con las reglas de la vecindad, sería llamar a su
puerta y dirigirse a él de forma directa, planteándole la situación.
En
ocasiones, no se es consciente de que las paredes no tienen el aislamiento
acústico adecuado y los responsables de los ruidos no tienen la sensación de
estar molestando.
Si
el culpable no atiende a razones, habrá que dirigirse al Presidente de la
Comunidad para iniciar el procedimiento correspondiente en base al artículo 7.2
de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a actividades molestas.
¿Existe
alguna normativa que regule los horarios y la intensidad del ruido permitido en
una comunidad de vecinos?
La
ordenanza sobre ‘Protección contra la contaminación acústica y térmica’ de la
Comunidad de Madrid, en su artículo 5, determina que el día está dividido en
tres periodos:
- el diurno, que va de las 7 de
la mañana hasta las 7 de la tarde
- el vespertino o de tarde, que
va de las 7 de la tarde a las 11 de la noche y
- el nocturno, que va de las 11
de la noche hasta las 7 de la mañana.
- Los festivos, el periodo
nocturno se amplía hasta las 8 de la mañana.
Respecto al valor de los índices de ruido permitidos en cada intervalo,
están regulados por el artículo 17, que incluye una tabla de valores en
decibelios.
Por ejemplo, en los dormitorios el límite
durante el día y la tarde es de 30 dBA, y por la noche, de 25.
Para el resto de estancias, los límites
diurnos y vespertinos están en los 35 dBA, mientras que en horario nocturno no
deben sobrepasarse los 30 dBA.
Han
tirado una colilla por el patio y ha impactado en mi tendero. Me lo han
quemado. ¿La comunidad debe sufragarme su reposición? ¿Cómo reclamar si no sé
quién ha sido?
Según
el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, son obligaciones del
propietario “respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los
propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado
de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o
desperfectos”.
En
el reglamento interno de toda comunidad de propietarios se suelen establecer
normas más concretas, como la prohibición de arrojar colillas y cualquier clase
de basura al patio y, por extensión a cualquier zona común del edificio.
Estas
normas se proponen y se discuten en las Juntas de Propietarios. No obstante,
establecer el régimen interno es potestativo, no obligatorio.
Por
otro lado, si no se sabe quién ha sido, es complicado ir a más. En cuanto a la
reposición, por norma general la comunidad no cubre esta clase de siniestros.
¿Está
permitido dejar bolsas de basura u objetos en el descansillo de cada piso?
¿Puedo dejar bolsas de basura delante de la puerta de mi casa?
No,
dado que no solo estarían ocupando una zona común para fines privativos, sino
que además se podría aplicar el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido
desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los
estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas”.
El
sentido común debe primar, comentándole al vecino que incurra en esta práctica
que está contraviniendo los estatutos.
En segunda instancia, si repite su
conducta, tendría que ser el presidente el que le aperciba, y si el tema se
agrava, iniciar una acción de cesación vía judicial.
Dejar la basura en los descansillos es un
hábito heredado de los pisos con portero, en los que es este empleado el que
recoge las bolsas para llevarlas al cubo.
Hoy en día, la recogida de basuras queda
estipulada en las ordenanzas municipales, especificando el sistema de recogida,
el lugar y el horario para depositar las bolsas.
El
vecino cuelga un cuadro y atraviesa a mi pared. ¿Qué puedo hacer? ¿Me debe
pagar la reparación?
Apelando
de nuevo a la buena voluntad de las partes, lo ideal sería hablar con el vecino
y comentarle la situación.
No
se trata de un tema de la comunidad de propietarios, ya que se no afecta a
zonas comunes. Lo más habitual es que se cuente con un seguro de hogar en ambas
propiedades y que las compañías se pongan de acuerdo para realizar las
gestiones pertinentes.
El
vecino tiene un perro que, de vez en cuando, hace sus necesidades en el
ascensor. ¿Qué puedo hacer? Sé que es él porque es el único propietario con
perro.
De
nuevo, hay que apelar al diálogo en primer lugar, y recordarle al propietario
de ese perro el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En
Junta de Propietarios, es posible plantear este problema e incluir la
prohibición de que las mascotas utilicen el ascensor en la normativa de régimen
interno. Si no se respeta, se tomarían las medidas legales oportunas,
entablando contra el vecino una acción de cesación por juicio ordinario.
¿Está
permitido colocar cámaras de seguridad en la escalera?
Está
permitido instalar cámaras en las zonas comunes del edificio, ya sean garajes,
portales, jardines y, por supuesto, escaleras.
Lo
que está prohibido, lógicamente, es que las cámaras enfoquen al interior de una
vivienda particular. La Ley de Propiedad Horizontal también es muy clara al
respecto.
Para
garantizar la seguridad del edificio, y tal y como señala el artículo 10 de la
Ley de Propiedad Horizontal, “será obligación de la comunidad la realización de
las obras necesarias”. En el artículo 17.1 se admite que el establecimiento de
un servicio de vigilancia “requerirá el voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación”.
¿La
comunidad puede negarse a la instalación de un bufete de abogados, una consulta
médica o un servicio de masajes en mi edificio? ¿Con cuántos votos?
Unicamente
pueden establecerse límites siempre y cuando figure una prohibición al respecto
en el título o en los Estatutos. La restricción de uso de pisos o locales
para clínicas, consultorios o cualquier actividad profesional debe estar
recogida en los mismos.
Tendría que lograrse la unanimidad, pues
tal y como indica el artículo 17, “la unanimidad sólo será exigible para la
validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las
reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad”.
No
sé lo que hace mi vecino en su casa, pero el descansillo que compartimos huele
fatal. ¿Qué puedo hacer?
Volvemos
de nuevo al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y a tratar el tema con
el responsable de tú a tú de un modo sensato y sin tensiones.
El
propietario directamente afectado podrá dirigirse al presidente para que
aperciba al propietario que cause las molestias. Si persiste en su conducta, la
comunidad puede adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar contra este
propietario una acción de cesación a través del procedimiento ordinario.
El
piso de arriba tiene 60 metros y viven doce personas. ¿Es legal?
Este
tipo de subarriendos suelen ser ilegales.
Puede
tratarse de dos cosas: bien el propietario de la vivienda ha alquilado la
vivienda de forma ilegal y no existe un contrato que pruebe la relación
económica entre casero e inquilino, bien el propietario y el inquilino han
redactado un contrato y el segundo ha incurrido en subarriendo no
consentido.
La
comunidad de propietarios en Junta puede tomar cartas en el asunto amparándose
en el citado artículo 7.
Si
la demanda llega a juicio. “el juez podrá acordar con carácter cautelar la
cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir
en delito de desobediencia”. De hecho, “la sentencia podrá declarar extinguidos
definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su
inmediato lanzamiento”.
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