Bajar el ascensor a cota cero en comunidades de propietarios: requisitos y condiciones

¿Qué requisitos y condiciones se deben tener en cuenta para bajar a cota 0 un ascensor en una comunidad de propietarios?

En condiciones normales, sin petición de personas mayores de 70 años o con minusvalía, el quórum en materia de ascensores se ha modificado desde la Ley 8/2013 que ahora lo sitúa, en el artículo 17.2 LPH, en la mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de cuotas de participación, y, a su vez, este quórum debe extenderse a todo tipo de obras que se refieran a introducir modificaciones de relevancia en la comunidad mediante la ejecución de obras que amplíen el uso del ascensor, como son las que se refieren a la ampliación de la extensión del servicio para bajarlo a cota 0.

Ahora bien, en los casos en los que la petición de bajar el ascensor a cota 0 se lleve a cabo por personas mayores de 70 años o con minusvalía el quórum cambia, y, por ello, variaría este planteamiento del quórum de la doble mayoría de propietarios y cuotas, ya que se aplicaría el art. 10.1, b) de la Ley de Propiedad Horizontal que señala que:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

(...) b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".

Por ello, bajar el ascensor a cota 0 será obligatorio para la comunidad en estos casos siempre que se aplique el concepto del importe repercutido anualmente, por lo que en principio la empresa de ascensores que vaya a llevar a efecto la obra presentaría un presupuesto con el pago fraccionado por años; es decir, la ventaja que tiene este tipo de obras es que la derrama no se paga de una sola vez, sino en el fraccionamiento anual que se apruebe. Por ello, si se presenta un presupuesto tal que permita un fraccionamiento del pago de la obra de reforma de instalación del ascensor a cota 0 y el importe repercutido anual no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes la obra de reforma sería obligatoria.

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¿Cómo se computan las abstenciones en acuerdos por mayoría simple?

Cuando hay que alcanzar un acuerdo por mayoría simple en una junta y hay abstenciones ¿para que se entienda alcanzado el acuerdo los votos a favor el día de la junta deben alcanzar más de la mitad de los votos de los presentes y las cuotas de participación o las abstenciones no se tienen en cuenta y si los votos favorables al acuerdo son más que los negativos se entendería adoptado el acuerdo aunque el total de votos positivos no sume más de la mitad de los presentes?

Por ejemplo, a una junta asisten 8 propietarios, se exige mayoría simple, tres se abstienen, tres votan a favor y dos en contra ¿se tiene alcanzado el acuerdo? ¿Habrían hecho falta cinco votos a favor que reúnan también más de la mitad de las cuotas de los presentes?

Para resolver esta cuestión más compleja de lo que a simple vista pudiera parecer debemos de partir de dos consideraciones iniciales:

• a.- Para que un acuerdo se considere adoptado se requiere un número concreto de votos favorables en función del catálogo de mayorías previsto en el art 17 LPH. Así, en ese precepto se habla siempre de voto favorable ( apartados 2º y 3º y 8º ). Ello supone que habrá que sumar los votos favorables, compararlos con los negativos o desfavorables para el acuerdo y comprobar si se ha obtenido la mayoría precisa. 
• b.- Ello supone que las abstenciones no son ni voto favorable, ni voto desfavorable, ni voto presunto, que es un concepto solo aplicable a ausente que no contesta en 30 días desde la notificación del acuerdo y ese voto presunto es favorable. En consecuencia, las abstenciones no se suman a los votos positivos, ni a los negativos, ni se toman en cuenta para configurar una determinada mayoría. 

 Ahora bien, en nuestro caso la cuestión que se plantea esta en determinar sobre que concepto se computan los votos favorables: sobre los “integrantes” de la comunidad, como dice el art 17-1-1 LPH, sobre el “total de los propietarios” como se deriva del art 17-3-1 LPH, 17-4-2 LPH, art 17-6 LPH art 17-7-1 LPH o sobre los “asistentes”, como dice el art 17-7-2 LPH, para los acuerdos en segunda convocatoria por mayoría.

En nuestro caso tan concreto y que se refiere a un acuerdo de mayoría simple o residual del art 17-7 LPH, debemos de distinguir: -Si la junta se celebra en primera convocatoria se necesitarían cinco votos si representan la mayoría de las cuotas de participación, pues los asistentes son ocho y el computo es sobre propietarios y sean cualquiera los propietarios ausentes, pues no se precisa sumar el voto presunto positivo de los ausentes, dado que el supuesto no es de acuerdo de mayoría cualificada que permitiera aplicar el art 17-8 LPH, sino solo de mayoría simple.

Si la junta se celebra en segunda convocatoria bastarían tres, pues se ha obtenido mayoría de asistentes de tres contra dos y si los tres votantes a favor suman la mitad del valor de las cuotas de los presentes el acuerdo esta adoptado de manera favorable.

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Notificaciones y cargo de gastos de la comunidad a propietarios proindiviso de pisos y locales

Si en una comunidad de propietarios hay un piso que pertenece a varias personas físicas ¿tiene obligación el Administrador de fincas de enviar una comunicación a cada uno de los que integra el proindiviso y de la cuota de participación del piso o local, dividirla y cargarla en las cuentas de cada propietario? 

Con respecto a estas situaciones de pro indiviso se debe indicar que los integrantes de este deben comunicar al Administrador de fincas una persona que actúa como representante del pro indiviso a todos los efectos y es a esta persona a la que se efectúan los cargos y se cita a junta y tiene la representación del pro indiviso.

En modo alguno debe el Administrador de fincas efectuar tantas comunicaciones o cargos fraccionados como miembros sean del pro indiviso. Y si no se lleva a cabo se le hara a la persona que sea conocida por el AF conozca. De no efectuar estos comunicación alguna se le requerirá al pro indiviso de que faciliten esta individualización del representante y en su defecto devendrán morosos.

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¿Puede un inquilino solicitar obras de accesibilidad a la comunidad o debe hacerlo el propietario?

En ese sentido lo que hace el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por esta Ley 4/2013, es beneficiar al arrendador, dejándole al margen cuando las reformas necesarias para los arrendatarios con minusvalía se produzcan fuera de lo que estrictamente se considera la vivienda, como por supuesto sería en el caso planteado por la pregunta, por ejemplo la necesidad de la instalación de una rampa en el portal para el arrendatario o sus familiares. 

En esta situación, no hay duda de que cobra plena aplicación lo dispuesto en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, y, conforme dispone en su artículo 1º.2, las obras de adecuación de fincas urbanas ocupadas por personas minusválidas que impliquen modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario al tráfico urbano en la vía pública, tales como escaleras, se realizarán de acuerdo con lo prevenido en dicha ley.

 Dispone en su artículo 4.1 que el procedimiento comenzará con la notificación por escrito al propietario o a la comunidad de propietarios de la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía, acompañando las certificaciones correspondientes a que se refiere su artículo 3, entendiéndose como positivo la no contestación en el plazo de 60 días, y estableciéndose un proceso verbal para determinar definitivamente el derecho si hubiera oposición, artículos 5 y 6, siendo los gastos que origine en las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes, a cargo del solicitante, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que pueda obtener, de conformidad con la legislación vigente, quedando las obras adecuación realizadas en beneficio de la propiedad de la finca.

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Recargo a morosos ¿Qué tipo de interés puede establecer la comunidad de propietarios?

La imposición de recargos económicos a los morosos por impago de cuotas comunitarias ha sido y es una práctica habitual en la gestión de las comunidades de propietarios, siendo válidos en la propiedad horizontal igual que lo son en el derecho en general. 

Con respecto al tipo de interés que la Junta de propietarios puede aprobar en estos casos hay que estar al momento en el que se impone. Así, teniendo en cuenta que según el Banco de España el tipo de interés legal del dinero ha sido del 4% en los últimos cuatro años (3,50% para este 2015) hablar de un recargo del 7-8% no sería excesivo.

Hay que recordar en estos casos que además de que cualquier comunero puede impugnar el acuerdo de recargo, aunque no lo hubiera hecho, cuando se reclame la cantidad adeudada se puede alegar la usura respecto a los recargos aplicados a la deuda, ya que se trata de un concepto que es anulable en sí aunque no se haya impugnado el acuerdo, y que al momento de reclamarse una deuda con interés pactado el tribunal siempre podrá considerar el tipo de interés firmado como de usura, ya que lo mismo pasa con los documentos bancarios firmados por las partes y que luego puede el juez aplicar la usura al tipo fijado.

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Nulidad de cláusula que impone los gastos de comunidad al inquilino al no determinar su importe anual

Sentencia Audiencia Provincial de Burgos, 14-09-2009

Ciertamente en el contrato de arrendamiento de fecha 3 de junio de 2007 se pactó que los gastos de la comunidad de propietarios fueran de cargo del arrendatario. Así debe interpretarse la mención que la cláusula cuarta del contrato hace a "los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que corresponden a la vivienda arrendada", los cuales -se dice- "serán de cargo del arrendatario".

El propio artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es el que permite que tales gastos se pongan de cargo del arrendatario, si así se pactó en el contrato, se refiere a ellos utilizando los mismos términos que el contrato que nos ocupa como "gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios".

Y para mayor claridad, de forma que no haya lugar a duda sobre qué ha de entenderse por gastos generales, dice el artículo 20 a continuación que "en los edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de sus cuotas de participación". Luego en el contrato privado se pusieron de cargo del arrendatario los gastos por cuotas a la comunidad de propietarios.

 Ahora bien, el artículo 20.1 también dice que "para su validez este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato". Esta determinación es la que falta en el contrato pues no se dice cuales son los gastos de comunidad a la fecha del contrato.

Lo anterior conlleva la nulidad de tal pacto, y que no se puedan compensar con el importe de la fianza, lo que comporta la revocación de la sentencia en este punto. Este es el parecer de la SAP ASTURIAS Sección 1ª de 22 de junio de 2006.

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Nulo acuerdo que autoriza al presidente para la devolución total o parcial de saldos de la comunidad de propietarios

En este caso, un comunero demandó a la comunidad de propietarios solicitando la nulidad de un acuerdo mediante el cual se autorizaba al presidente "para la devolución total o parcial de los saldos conforme a los criterios de ejercicios anteriores y dependiendo que ello sea posible en función de la situación económica de la comunidad".

La sentencia de primera instancia, que estimó la demanda, fue confirmada por la Audiencia Provincial. Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 30-09-2015

(Extracto) Del mismo modo la devolución de saldos es inasumible. La obligación de contribuir es de naturaleza real, originada por la tenencia de un bien inmueble, en parte propio y en parte común, y cuyos gastos de mantenimiento, conservación, reparación etc., corresponden al propietario por el puro hecho de serlo.

Nace con la adquisición del inmueble, y se extingue con su enajenación. Si en determinados periodos de tiempo, por buena gestión, o por otras razones resulta superávit, la comunidad, y por ese solo título, no está obligada a devolver el exceso; la Ley no contempla esa situación, ni impone obligación alguna en ese sentido.

 El comunero, por ese solo título, no tiene derecho ni expectante ni consolidado a la devolución del exceso. Los resultados positivos de la liquidación del presupuesto, son fondos patrimoniales propios de la comunidad, que puede invertir como le plazca, desde mantenerlos como reservas, dejarlos en tesorería para atender gastos urgentes, llevarlos al presupuesto del año siguiente, para reducir el importe global de la contribución de los condóminos, o invertirlos de otro modo.

En cualquier caso, la devolución no puede provenir del simple resultado positivo, necesita un acuerdo comunitario que lo soporte, y dado su carácter de disposición de fondos propios con disminución de tesorería, no es posible delegarlo en la voluntad del presidente. La llevanza de cuentas individuales puede ser un buen sistema, en cuanto siempre se conoce el saldo deudor exigible al comunero, pero el resultado contable favorable al comunero no es un titulo jurídico de devolución y exigibilidad en favor de este.

Los ruidos de piano y fiestas vulneran el derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos

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En este caso, una comunidad de propietarios demandó a unos de sus vecinos amparándose en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ejercitando acción de cesación de actividades molestas. 

La sentencia de primera instancia, que fue comfirmada por la Audiencia Provincial, declaró que los ruidos transmitidos a las viviendas de la comunidad de vecinos con motivo del funcionamiento del piano y fiestas de los demandados, constituye una inmisión ilegitima, perjudicial y nociva, vulneradora del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar en el ámbito domiciliario a los vecinos afectados.

Condena a los demandados solidariamente y a su elección a que: - Cesen de manera inmediata y de modo definitivo en las molestias por ruidos de piano que se viene produciendo desde el piso de su propiedad e impidan su uso. - Si desean continuar tocando el piano en el inmueble, se adopten las medidas de insonorización adecuadas para evitar que las inmisiones no sean civilmente excesivas y molestas para los vecinos.

Sentencia Audiencia Provincial de Burgos, 05-01-2016 (Extracto) En definitiva, la comunidad de propietarios exige, con independencia de que se hubiese o no quitado el piano de la casa, un compromiso serio y definitivo del cese de las molestias procedentes del piso NUM003, compromiso que los demandados no expresaron de forma terminante , por lo que la juzgadora a quo entendió que la retirada satisfacía de forma insuficiente las pretensiones impetradas por la comunidad de propietarios en su demanda.

Estar desempleado no es motivo de oposición en la reclamación de cuotas impagadas por parte de la Comunidad de Vecinos

En este caso el procedimiento se inició mediante una demanda de juicio monitorio en la que se formuló una acción de reclamación de cantidad derivada del impago de las cuotas de la comunidad de propietarios.

La sentencia de primera instancia, que estimó la demanda, fue confirmada por la Audiencia Provincial. Sentencia Audiencia Provincial de León, 03-02-2016:

(Extracto) Además de coincidir con la argumentación expuesta en la Sentencia de Primera Instancia debe recordarse, en cuanto a la acción de reclamación ejercitada por la comunidad de propietarios, que el artículo 9.1.E. de la LPH dispone el deber de contribución de cada comunero, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que dichos gastos pueden ser ordinarios como extraordinarios y los primeros periódicos fijos o periódicos no fijos.

La comunidad demandante tiene totalmente acreditados los hechos constitutivos de su pretensión, artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , mediante la aportación documental. Frente a tal prueba, por la parte recurrente se niegan genéricamente los hechos porque afirma que no puede hacer frente al pago de los gastos por su situación de desempleo.

Como ya se argumentó en Primera Instancia este no es motivo de oposición a la reclamación formulada por la comunidad de propietarios, sin que en el escrito de recurso se discutan los hechos y las razones expuestas en la sentencia recurrida, por lo que procede desestimar íntegramente el recurso formulado.

Demolición de obras de perforación de forjado uniendo vivienda con terraza común de uso privativo

En este caso, por demanda de la comunidad de propietarios, un comunero fue condenado en primera instancia a "efectuar las obras necesarias para la reposición de la vivienda NUM005 a su estado anterior a las obras, en el plazo máximo de un mes, procediendo a cerrar el hueco abierto en el forjado de forma que el acceso a la terraza comunitaria de la que tiene uso privativo sea como se establece en los estatutos, es decir: "que se accede por la escalera general y por una puerta que da a una zona común de distribución", condenándole asimismo a obtener y satisfacer a su costa los oportunos proyectos, licencias y dirección técnica que fueran necesarios para la ejecución de tales obras.

La sentencia fue confirmada por la Audiencia Provincial con base en los artículo 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. 

Sentencia Audiencia Provincial de Baleares, 26-10-2015 (Extracto) En resumen, el propietario sólo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estados exteriores, ni perjudica los derechos de los otros propietarios, mientras que en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que con ello afecta al Título Constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad.

Las normas anteriormente citadas resultan de plena aplicación al caso hoy sometido a la decisión de este tribunal al resultar debidamente acreditadas las obras denunciadas en la demanda y negadas reiteradamente por la demandada previamente a la interposición de la demanda. [...] De la prueba practicada se concluye de forma clara e indubitada que la perforación del forjado de la cubierta a los efectos de comunicar la vivienda de la demandada con la terraza comunitaria de uso privativo afecta a un elemento común, modifica un elemento estructural como es el forjado, modificándose las cargas y pesos previstos, modifica la volumetría de la vivienda y no se ajusta a la legislación vigente desde el punto de visto urbanístico, de ahí la orden municipal de demolición.