¿Cómo se computan las abstenciones en acuerdos por mayoría simple?

Cuando hay que alcanzar un acuerdo por mayoría simple en una junta y hay abstenciones ¿para que se entienda alcanzado el acuerdo los votos a favor el día de la junta deben alcanzar más de la mitad de los votos de los presentes y las cuotas de participación o las abstenciones no se tienen en cuenta y si los votos favorables al acuerdo son más que los negativos se entendería adoptado el acuerdo aunque el total de votos positivos no sume más de la mitad de los presentes?

Por ejemplo, a una junta asisten 8 propietarios, se exige mayoría simple, tres se abstienen, tres votan a favor y dos en contra ¿se tiene alcanzado el acuerdo? ¿Habrían hecho falta cinco votos a favor que reúnan también más de la mitad de las cuotas de los presentes?

Para resolver esta cuestión más compleja de lo que a simple vista pudiera parecer debemos de partir de dos consideraciones iniciales:

• a.- Para que un acuerdo se considere adoptado se requiere un número concreto de votos favorables en función del catálogo de mayorías previsto en el art 17 LPH. Así, en ese precepto se habla siempre de voto favorable ( apartados 2º y 3º y 8º ). Ello supone que habrá que sumar los votos favorables, compararlos con los negativos o desfavorables para el acuerdo y comprobar si se ha obtenido la mayoría precisa. 
• b.- Ello supone que las abstenciones no son ni voto favorable, ni voto desfavorable, ni voto presunto, que es un concepto solo aplicable a ausente que no contesta en 30 días desde la notificación del acuerdo y ese voto presunto es favorable. En consecuencia, las abstenciones no se suman a los votos positivos, ni a los negativos, ni se toman en cuenta para configurar una determinada mayoría. 

 Ahora bien, en nuestro caso la cuestión que se plantea esta en determinar sobre que concepto se computan los votos favorables: sobre los “integrantes” de la comunidad, como dice el art 17-1-1 LPH, sobre el “total de los propietarios” como se deriva del art 17-3-1 LPH, 17-4-2 LPH, art 17-6 LPH art 17-7-1 LPH o sobre los “asistentes”, como dice el art 17-7-2 LPH, para los acuerdos en segunda convocatoria por mayoría.

En nuestro caso tan concreto y que se refiere a un acuerdo de mayoría simple o residual del art 17-7 LPH, debemos de distinguir: -Si la junta se celebra en primera convocatoria se necesitarían cinco votos si representan la mayoría de las cuotas de participación, pues los asistentes son ocho y el computo es sobre propietarios y sean cualquiera los propietarios ausentes, pues no se precisa sumar el voto presunto positivo de los ausentes, dado que el supuesto no es de acuerdo de mayoría cualificada que permitiera aplicar el art 17-8 LPH, sino solo de mayoría simple.

Si la junta se celebra en segunda convocatoria bastarían tres, pues se ha obtenido mayoría de asistentes de tres contra dos y si los tres votantes a favor suman la mitad del valor de las cuotas de los presentes el acuerdo esta adoptado de manera favorable.

Para más información contacte con nosotros, puede hacerlo a través de nuestra web: www.admifincasvos.es

Notificaciones y cargo de gastos de la comunidad a propietarios proindiviso de pisos y locales

Si en una comunidad de propietarios hay un piso que pertenece a varias personas físicas ¿tiene obligación el Administrador de fincas de enviar una comunicación a cada uno de los que integra el proindiviso y de la cuota de participación del piso o local, dividirla y cargarla en las cuentas de cada propietario? 

Con respecto a estas situaciones de pro indiviso se debe indicar que los integrantes de este deben comunicar al Administrador de fincas una persona que actúa como representante del pro indiviso a todos los efectos y es a esta persona a la que se efectúan los cargos y se cita a junta y tiene la representación del pro indiviso.

En modo alguno debe el Administrador de fincas efectuar tantas comunicaciones o cargos fraccionados como miembros sean del pro indiviso. Y si no se lleva a cabo se le hara a la persona que sea conocida por el AF conozca. De no efectuar estos comunicación alguna se le requerirá al pro indiviso de que faciliten esta individualización del representante y en su defecto devendrán morosos.

Para más información contacte con nosotros, puede hacerlo a través de nuestra web: www.admifincasvos.es

¿Puede un inquilino solicitar obras de accesibilidad a la comunidad o debe hacerlo el propietario?

En ese sentido lo que hace el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por esta Ley 4/2013, es beneficiar al arrendador, dejándole al margen cuando las reformas necesarias para los arrendatarios con minusvalía se produzcan fuera de lo que estrictamente se considera la vivienda, como por supuesto sería en el caso planteado por la pregunta, por ejemplo la necesidad de la instalación de una rampa en el portal para el arrendatario o sus familiares. 

En esta situación, no hay duda de que cobra plena aplicación lo dispuesto en la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, y, conforme dispone en su artículo 1º.2, las obras de adecuación de fincas urbanas ocupadas por personas minusválidas que impliquen modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario al tráfico urbano en la vía pública, tales como escaleras, se realizarán de acuerdo con lo prevenido en dicha ley.

 Dispone en su artículo 4.1 que el procedimiento comenzará con la notificación por escrito al propietario o a la comunidad de propietarios de la necesidad de ejecutar las obras de adecuación por causa de minusvalía, acompañando las certificaciones correspondientes a que se refiere su artículo 3, entendiéndose como positivo la no contestación en el plazo de 60 días, y estableciéndose un proceso verbal para determinar definitivamente el derecho si hubiera oposición, artículos 5 y 6, siendo los gastos que origine en las obras de adecuación de la finca urbana o de sus elementos comunes, a cargo del solicitante, sin perjuicio de las ayudas, exenciones o subvenciones que pueda obtener, de conformidad con la legislación vigente, quedando las obras adecuación realizadas en beneficio de la propiedad de la finca.

Para más información contacte con nosotros, puede hacerlo a través de nuestra web: www.admifincasvos.es

Recargo a morosos ¿Qué tipo de interés puede establecer la comunidad de propietarios?

La imposición de recargos económicos a los morosos por impago de cuotas comunitarias ha sido y es una práctica habitual en la gestión de las comunidades de propietarios, siendo válidos en la propiedad horizontal igual que lo son en el derecho en general. 

Con respecto al tipo de interés que la Junta de propietarios puede aprobar en estos casos hay que estar al momento en el que se impone. Así, teniendo en cuenta que según el Banco de España el tipo de interés legal del dinero ha sido del 4% en los últimos cuatro años (3,50% para este 2015) hablar de un recargo del 7-8% no sería excesivo.

Hay que recordar en estos casos que además de que cualquier comunero puede impugnar el acuerdo de recargo, aunque no lo hubiera hecho, cuando se reclame la cantidad adeudada se puede alegar la usura respecto a los recargos aplicados a la deuda, ya que se trata de un concepto que es anulable en sí aunque no se haya impugnado el acuerdo, y que al momento de reclamarse una deuda con interés pactado el tribunal siempre podrá considerar el tipo de interés firmado como de usura, ya que lo mismo pasa con los documentos bancarios firmados por las partes y que luego puede el juez aplicar la usura al tipo fijado.

Para más información contacte con nosotros, puede hacerlo a través de nuestra web: www.admifincasvos.es

Nulidad de cláusula que impone los gastos de comunidad al inquilino al no determinar su importe anual

Sentencia Audiencia Provincial de Burgos, 14-09-2009

Ciertamente en el contrato de arrendamiento de fecha 3 de junio de 2007 se pactó que los gastos de la comunidad de propietarios fueran de cargo del arrendatario. Así debe interpretarse la mención que la cláusula cuarta del contrato hace a "los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que corresponden a la vivienda arrendada", los cuales -se dice- "serán de cargo del arrendatario".

El propio artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es el que permite que tales gastos se pongan de cargo del arrendatario, si así se pactó en el contrato, se refiere a ellos utilizando los mismos términos que el contrato que nos ocupa como "gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios".

Y para mayor claridad, de forma que no haya lugar a duda sobre qué ha de entenderse por gastos generales, dice el artículo 20 a continuación que "en los edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de sus cuotas de participación". Luego en el contrato privado se pusieron de cargo del arrendatario los gastos por cuotas a la comunidad de propietarios.

 Ahora bien, el artículo 20.1 también dice que "para su validez este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato". Esta determinación es la que falta en el contrato pues no se dice cuales son los gastos de comunidad a la fecha del contrato.

Lo anterior conlleva la nulidad de tal pacto, y que no se puedan compensar con el importe de la fianza, lo que comporta la revocación de la sentencia en este punto. Este es el parecer de la SAP ASTURIAS Sección 1ª de 22 de junio de 2006.

Para más información contacte con nosotros, puede hacerlo a través de nuestra web: www.admifincasvos.es

Nulo acuerdo que autoriza al presidente para la devolución total o parcial de saldos de la comunidad de propietarios

En este caso, un comunero demandó a la comunidad de propietarios solicitando la nulidad de un acuerdo mediante el cual se autorizaba al presidente "para la devolución total o parcial de los saldos conforme a los criterios de ejercicios anteriores y dependiendo que ello sea posible en función de la situación económica de la comunidad".

La sentencia de primera instancia, que estimó la demanda, fue confirmada por la Audiencia Provincial. Sentencia Audiencia Provincial de Madrid, 30-09-2015

(Extracto) Del mismo modo la devolución de saldos es inasumible. La obligación de contribuir es de naturaleza real, originada por la tenencia de un bien inmueble, en parte propio y en parte común, y cuyos gastos de mantenimiento, conservación, reparación etc., corresponden al propietario por el puro hecho de serlo.

Nace con la adquisición del inmueble, y se extingue con su enajenación. Si en determinados periodos de tiempo, por buena gestión, o por otras razones resulta superávit, la comunidad, y por ese solo título, no está obligada a devolver el exceso; la Ley no contempla esa situación, ni impone obligación alguna en ese sentido.

 El comunero, por ese solo título, no tiene derecho ni expectante ni consolidado a la devolución del exceso. Los resultados positivos de la liquidación del presupuesto, son fondos patrimoniales propios de la comunidad, que puede invertir como le plazca, desde mantenerlos como reservas, dejarlos en tesorería para atender gastos urgentes, llevarlos al presupuesto del año siguiente, para reducir el importe global de la contribución de los condóminos, o invertirlos de otro modo.

En cualquier caso, la devolución no puede provenir del simple resultado positivo, necesita un acuerdo comunitario que lo soporte, y dado su carácter de disposición de fondos propios con disminución de tesorería, no es posible delegarlo en la voluntad del presidente. La llevanza de cuentas individuales puede ser un buen sistema, en cuanto siempre se conoce el saldo deudor exigible al comunero, pero el resultado contable favorable al comunero no es un titulo jurídico de devolución y exigibilidad en favor de este.

Los ruidos de piano y fiestas vulneran el derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos

``

En este caso, una comunidad de propietarios demandó a unos de sus vecinos amparándose en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ejercitando acción de cesación de actividades molestas. 

La sentencia de primera instancia, que fue comfirmada por la Audiencia Provincial, declaró que los ruidos transmitidos a las viviendas de la comunidad de vecinos con motivo del funcionamiento del piano y fiestas de los demandados, constituye una inmisión ilegitima, perjudicial y nociva, vulneradora del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar en el ámbito domiciliario a los vecinos afectados.

Condena a los demandados solidariamente y a su elección a que: - Cesen de manera inmediata y de modo definitivo en las molestias por ruidos de piano que se viene produciendo desde el piso de su propiedad e impidan su uso. - Si desean continuar tocando el piano en el inmueble, se adopten las medidas de insonorización adecuadas para evitar que las inmisiones no sean civilmente excesivas y molestas para los vecinos.

Sentencia Audiencia Provincial de Burgos, 05-01-2016 (Extracto) En definitiva, la comunidad de propietarios exige, con independencia de que se hubiese o no quitado el piano de la casa, un compromiso serio y definitivo del cese de las molestias procedentes del piso NUM003, compromiso que los demandados no expresaron de forma terminante , por lo que la juzgadora a quo entendió que la retirada satisfacía de forma insuficiente las pretensiones impetradas por la comunidad de propietarios en su demanda.

Estar desempleado no es motivo de oposición en la reclamación de cuotas impagadas por parte de la Comunidad de Vecinos

En este caso el procedimiento se inició mediante una demanda de juicio monitorio en la que se formuló una acción de reclamación de cantidad derivada del impago de las cuotas de la comunidad de propietarios.

La sentencia de primera instancia, que estimó la demanda, fue confirmada por la Audiencia Provincial. Sentencia Audiencia Provincial de León, 03-02-2016:

(Extracto) Además de coincidir con la argumentación expuesta en la Sentencia de Primera Instancia debe recordarse, en cuanto a la acción de reclamación ejercitada por la comunidad de propietarios, que el artículo 9.1.E. de la LPH dispone el deber de contribución de cada comunero, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que dichos gastos pueden ser ordinarios como extraordinarios y los primeros periódicos fijos o periódicos no fijos.

La comunidad demandante tiene totalmente acreditados los hechos constitutivos de su pretensión, artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , mediante la aportación documental. Frente a tal prueba, por la parte recurrente se niegan genéricamente los hechos porque afirma que no puede hacer frente al pago de los gastos por su situación de desempleo.

Como ya se argumentó en Primera Instancia este no es motivo de oposición a la reclamación formulada por la comunidad de propietarios, sin que en el escrito de recurso se discutan los hechos y las razones expuestas en la sentencia recurrida, por lo que procede desestimar íntegramente el recurso formulado.

Demolición de obras de perforación de forjado uniendo vivienda con terraza común de uso privativo

En este caso, por demanda de la comunidad de propietarios, un comunero fue condenado en primera instancia a "efectuar las obras necesarias para la reposición de la vivienda NUM005 a su estado anterior a las obras, en el plazo máximo de un mes, procediendo a cerrar el hueco abierto en el forjado de forma que el acceso a la terraza comunitaria de la que tiene uso privativo sea como se establece en los estatutos, es decir: "que se accede por la escalera general y por una puerta que da a una zona común de distribución", condenándole asimismo a obtener y satisfacer a su costa los oportunos proyectos, licencias y dirección técnica que fueran necesarios para la ejecución de tales obras.

La sentencia fue confirmada por la Audiencia Provincial con base en los artículo 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. 

Sentencia Audiencia Provincial de Baleares, 26-10-2015 (Extracto) En resumen, el propietario sólo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estados exteriores, ni perjudica los derechos de los otros propietarios, mientras que en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que con ello afecta al Título Constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad.

Las normas anteriormente citadas resultan de plena aplicación al caso hoy sometido a la decisión de este tribunal al resultar debidamente acreditadas las obras denunciadas en la demanda y negadas reiteradamente por la demandada previamente a la interposición de la demanda. [...] De la prueba practicada se concluye de forma clara e indubitada que la perforación del forjado de la cubierta a los efectos de comunicar la vivienda de la demandada con la terraza comunitaria de uso privativo afecta a un elemento común, modifica un elemento estructural como es el forjado, modificándose las cargas y pesos previstos, modifica la volumetría de la vivienda y no se ajusta a la legislación vigente desde el punto de visto urbanístico, de ahí la orden municipal de demolición.

Administraciones de Fincas Madrid, Ricardo Vos. Funciones del Administrador de Fincas

El Administrador de Fincas realiza todas las funciones orientadas al gobierno y conservación de los bienes encomendados, la obtención del rendimiento adecuado y al asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes inmuebles. 

Está facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente recibidas del titular de los bienes y aquellas otras atribuidas en exclusiva a otras profesiones.

En la administración de fincas arrendadas, se ocupa de la selección del arrendatario, redacción y firma del contrato, constitución de la fianza, obtención de la cédula de habitabilidad, cobro de la renta, actualización de la misma, repercusiones, pago de los gastos e impuestos (incluido el IVA), aplicación de retenciones sobre el IRPF, gestionar el traspaso de locales comerciales, atender las obras de reparación y mejora, y las obligaciones derivadas de las relaciones laborales con empleados del inmueble, liquidación al propietario, y de la gestión sobre los morosos o asesoramiento sobre cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.

En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden: velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta.

Además, al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad; y una función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.

Cuando actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el Presidente debe convocar la Junta, asistir a la reunión (que normalmente dirige), redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.

En el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas las obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de reparación protegidas.

Desde Administraciones de Fincas Madrid, Ricardo Vos, apostamos por la calidad dedicando tiempo y esfuerzo para que su Comunidad funcione. Por ello, no dude en contactar con nosotros.

Ricardo Vos, Administrador Fincas Madrid. Consejos para recortar gastos en tu comunidad de propietarios

Los gastos de una comunidad de propietarios son proporcionales a su tamaño y a los servicios que tenga contratados. La luz de la escalera, el mantenimiento del ascensor y la limpieza del portal son los gastos mínimos que habrá que afrontar. Si el edificio tiene además calefacción central, conserje o piscina y jardín, los gastos crecen considerablemente. 

Desde Administración Fincas Ricardo Vos queremos facilitarles algunos consejos para que puedan recortar facturas y conseguir un mayor ahorro:

• Electricidad: basta con poner detectores de presencia en los descansillos y cambiar las bombillas clásicas por LED.

 • Ascensor: se pueden conseguir ahorros superiores al 15% según la empresa con la que se contrate el mantenimiento. Por otro lado, si en el edificio hay varios ascensores, unificar las líneas de teléfono de urgencia supone un ahorro.

• Reparaciones: si en su comunidad son habituales las pequeñas reparaciones ordinarias, merece la pena contratar con una empresa de servicios generales. Las contratas de limpieza suelen ofrecer también este servicio.

• Seguro: una buena póliza puede costar hasta un 50% menos que otras con las mismas coberturas.

• Calefacción: la calefacción central se lleva el 50% del presupuesto comunitario. Además, hay que sumar los gastos de electricidad y mantenimiento de la instalación. Lamentablemente no hay una gran competencia entre suministradores de combustibles pero, aun así, hay diferencias de hasta un 6% en el precio del gasóleo. Por ejemplo, si su comunidad gasta 50.000 euros al año en gasóleo, eligiendo un proveedor más económico podrán ahorrar unos 3.000 euros.

Administraciones de fincas en Madrid, Ricardo Vos. Uso de plataformas tecnológicas para consultar las deudas de las comunidades de propietarios

Los notarios y los administradores de fincas colegiados conectarán sus plataformas tecnológicas para consultar las deudas de las comunidades de propietarios. 

En base a este acuerdo, y teniendo en cuenta que el notario es quien garantiza que el negocio jurídico recogido en una escritura pública es conforme con la legalidad, se implementará un nuevo servicio telemático que permitirá certificar mediante accesos seguros, la existencia o no de deudas con la comunidad de propietarios y, en su caso, liquidarlas previamente al otorgamiento de la escritura. Para ello se utilizará la plataforma tecnológica del Notariado, desarrollada por la Agencia Notarial de Certificación, S.L.U. (empresa informática del Consejo General del Notariado) en conexión con la plataforma de los administradores de fincas.

El procedimiento a seguir podrá realizarse de dos formas:

 • Mediante la consulta telemática directa por el notario, previa aceptación del vendedor, para certificar el estado de las cuentas del propietario con su comunidad.
 • Dirigiéndose el vendedor directamente al administrador de fincas colegiado para solicitarle dicho certificado, tras la petición del comprador. El certificado será remitido a la plataforma telemática del Notariado para su posterior descarga.

Los notarios y administradores de fincas colegiados potenciarán el uso de este procedimiento ya que es una alternativa rápida y segura tanto para el adquirente de un inmueble como para la comunidad de vecinos. No obstante, estudiarán otras posibles vías de colaboración que permitan desarrollar nuevos proyectos que beneficien a los consumidores y usuarios en materia de vivienda.

Y recuerden que para cualquier duda o consulta, pueden contactar con nosotros.

Ricardo Vos, Administrador de Fincas. Cómo luchar contra la morosidad en la comunidad de propietarios

Desde Administración de Fincas Madrid, Ricardo Vos, queremos ofrecerles algunos consejos para luchar contra la morosidad en su Comunidad de propietarios. 

Antes de nada, las cuotas que se van a reclamar deben estar bien detalladas junto con todos los demás acuerdos de la Comunidad.

Las Actas deberán contener la siguiente información: el lugar, fecha y hora de la reunión, los asistentes y sus coeficientes de participación, el Orden del Día, y el nombre y la firma del Presidente y del Secretario.

Habrá que comprobar que las cuotas que se reclaman están bien calculadas. Si es necesario se convocará una Junta para subsanar los errores. 

Siempre se comprobará la titularidad de la propiedad.

Intenten requerir el pago de forma amistosa al propietario.

Convoquen una Junta General y acuerden la liquidación de la deuda y su reclamación judicial.

Reclamen la deuda en el domicilio del titular dando un plazo concreto para el pago.

Si no se consigue realizar la notificación, el Secretario de la Comunidad tendrá que emitir un certificado indicando este hecho y el detalle de la deuda.

Coloquen dicho Certificado con la aprobación del Presidente en el tablón de anuncios o en un lugar visible dando un plazo muy corto para el pago.

Presenten la demanda en el juzgado (no es obligatorio pero sí conveniente contar con un abogado).

No obstante, para su tranquilidad les recomendamos que contraten siempre los servicios de un Administrador de Fincas Colegiado.

Administración Fincas Madrid, Ricardo Vos. Por qué elegir un Administrador colegiado

En Administraciones de Fincas Madrid, Ricardo Vos, todos nuestros profesionales están colegiados en el Colegio de Administradores de Fincas, así como en la correspondiente titulación específica. Al mismo tiempo, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid garantiza la actuación de aquellos Administradores de Fincas colegiados con un seguro de responsabilidad civil de hasta 650.000€ y un certificado de fianza por 25.000 €. 

El Colegio de Administradores de Fincas pone a disposición de sus colegiados y de forma gratuita toda la información necesaria y actualizada sobre todos aquellos temas que afectan a su gestión. Las fuentes fundamentales son: Boletín Oficial del Estado, Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, Boletín del Congreso de los Diputados, Sentencias Judiciales, precios del mercado inmobiliario, Índices de Precios al Consumo, Proyectos y Anteproyectos Legislativos, Normativa Laboral, etc. Todo este cúmulo de información sirve para asesorar no sólo a la comunidad en general si no al propietario de forma individual: arrendamiento de local o vivienda, traspasos, valoraciones inmobiliarias, actualizaciones de renta, venta de cualquier bien inmueble, etc. Así mismo, el Administrador de Fincas colegiado tiene a su disposición una serie de asesorías, que de forma gratuita recibe del Colegio y de las que se beneficia la comunidad y el propietario de forma directa a través del profesional contratado: Asesoría Jurídica, Fiscal, Laboral, Técnica de Arquitectura, Técnica Industrial, Profesional, Contable e informática.

El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid tiene suscritos convenios de colaboración con distintas entidades públicas y privadas, todas ellas encaminadas de forma directa a beneficiar a las comunidades y propietarios que tienen contratados los servicios de un Administrador colegiado.

Tienen suscritos convenios de colaboración con Cajas de Ahorro y Bancos, consiguiendo así rebajas considerables en las comisiones bancarias, gastos por domiciliación de recibos, compensación de talones, gastos por recibos devueltos, créditos con interés preferente para las comunidades, etc. También con compañías de seguros, por lo que obtienen coberturas más amplias y a medida de las necesidades de las comunidades y propietarios en particular, convenios de colaboración con entidades oficiales (como por ejemplo con la Comunidad de Madrid y Ayuntamiento, para conseguir entre otras cosas una mejor gestión en la Impresión Técnica de Edificios, ayudas a la rehabilitación de inmuebles tanto en el casco histórico como fuera de él, etc.), y convenios de colaboración para implantar las nuevas tecnologías de comunicación con diversas empresas privadas y estatales que bien utilizando los satélites o fibra óptica, posibiliten a los propietarios de las comunidades acceder no sólo a la televisión digital sino a telefonía e Internet. El Administrador de Fincas tiene una gran importancia socio-económica, no sólo contribuye con sus conocimientos, especialización y asesoramiento a una convivencia entre los vecinos de comunidad e inquilinos más racional y acordes a los tiempos actuales, sino también a una economía saneada.

Por todo ello, desde Administraciones de Fincas Ricardo Vos les aconsejamos que siempre elijan un Administrador colegiado.

Administracion de fincas Ricador Vos Informa: Los administradores de fincas verificaran las deudas en la comunidad de vecinos

Los administradores de fincas podrán conocer las posibles deudas de la comunidad de propietarios a través de la conexión de sus plataformas tecnológicas. La consulta se podrá realizar a través de un administrador de fincas colegiado, previa aceptación del vendedor.

 

Siempre es complicado para un comprador saber si la vivienda por la que muestra interés esta libre de deudas con la comunidad de vecinos. Esta tarea será ahora facilitada por los administradores de fincas, estos verificaran si la vivienda esta al corriente de pagos con la comunidad de vecinos. Esto ayudara a dar mayor agilidad, transparencia y seguridad a la compraventa de inmuebles de segunda mano.

 

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas junto al Consejo General de Notarios han firmado un convenio de colaboración a través de la conexión de sus plataformas tecnológicas.

Este nuevo procedimiento ayudara a comprador de la vivienda a disponer de una alternativa rápida y segura. Este proceso se podrá certificar telemáticamente a través de accesos restringidos y seguros, la existencia o no de deudas del vendedor con la comunidad de propietarios. Esto será posible a través de la plataforma tecnológica de los administradores de fincas en conexión con la de Notarios.

 

Este procedimiento se podrá realizar de dos maneras.

La primera será a través de una consulta telemática del notario, previa aceptación del vendedor, para certificar el estado de las cuentas de su vivienda en la comunidad de vecinos.

La segunda, el vendedor deberá ponerse en contacto con su administrador de fincas colegiado para solicitarle certificado de la vivienda libre de cargas, para cumplimentar la petición del comprador. Este certificado posteriormente será remitido a la plataforma telemática de Notarios para su posterior descarga.

 

Para mas información visite nuestra web o pónganse en contacto con Ricador Vos administración de fincas, su comunidad en buenas manos

Administradores de fincas reivindican su labor como "agentes de reactivación económica" en esta "recuperación"

Los administradores de fincas han reivindicado este jueves en Santander su labor como "agentes de reactivación económica en el mundo de la construcción" en el actual momento de "recuperación" y como los que, además, "cuidan" de la que, habitualmente, es la "mayor inversión" que realizan los españoles en su vida, un "importante" papel que también reconocen las Administraciones.

 Así lo han defendido en el marco del XIX Congreso Nacional de Administradores de Fincas que ha arrancado este jueves en el Palacio de Festivales con un acto de apertura en el que han participado el presidente del Consejo General del Colegio de Administradores de Fincas de España, Salvador Díez; el director general de los Registradores y del Notariado del Ministerio de Justicia, Franciso Javier Gómez; el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria y presidente del congreso, Alberto Ruiz-Capillas; el presidente de Cantabria, Ignacio Diego, y el alcalde de Santander, Iñigo de la Serna.

 

En esta apertura del Congreso, que dura hasta el 16 de mayo, los representantes de la Administración han opinado que los administradores de fincas, además de lo económico, desempeñan una tarea "muy importante" en el ámbito de la "seguridad jurídica preventiva", evitando "litigios posteriores" en el ámbito de las comunidades de propietarios, y también como vehículo que para dar a conocer a la ciudadanía todas las normativas y recursos que se les ofrece.

 

Además de esto, el director general de los Registradores y del Notariado ha aludido a la "cercanía" de los administradores de fincas con el Ministerio de Justicia, que es el que regula la normativa y las reformas emprendidas.

 

En su opinión, las llevadas a cabo en los últimos tiempos han servido para "reforzar" los requerimientos para la reclamación de deudas y "garantizar" el pago de los gastos de comunidad.

 

Por su parte, el presidente de Cantabria ha defendido en la apertura del Congreso que este colectivo de profesionales desarrolla una "función trascendental en el desarrollo y aplicación de las políticas de vivienda"."Juntos contribuimos a sensibilizar a todas las administraciones, promotores, instaladores profesionales y usuarios en la cultura de la conservación y el mantenimiento como único camino posible para garantizar una vida del edificio adecuada a los parámetros de calidad", ha apuntado.

 

Asimismo, ha subrayado la aportación de este colectivo al suministro de información a los propietarios y al establecimiento de acuerdos de convivencia, aspectos ambos que mejoran de la calidad de vida de los ciudadanos en relación a un bien tan preciado como es la vivienda.

 

100 Millones de inversión privada por el Plan de rehabilitación regional

 

Además, Diego ha puesto en valor la cooperación que el Gobierno cántabro en el desarrollo del Plan de Rehabilitación de Viviendas puesto en marcha por el Ejecutivo que preside y que, según ha señalado, prevé movilizar una inversión privada superior a los 100 millones.

 

Ha defendido que esto contribuirá a generar actividad económica y empleo en un sector como el de la construcción, "muy intensivo en puestos de trabajo" y que, según ha opinado, empieza ya a dar muestras de recuperación.

 

Diego ha defendido que el programa de rehabilitación edificatoria y renovación urbana del Gobierno regional, que concede ayudas dirigidas a la conservación, la sostenibilidad y la accesibilidad, es "el más ambicioso" que ha tenido Cantabria por objetivos "sociales, urbanísticos y económicos".

 

 Y ha destacado que en los últimos cinco meses, tan sólo en el ámbito de la rehabilitación, se han recibido cerca de 100 solicitudes por valor de más de 7 millones de euros, que afectan a 1.713 viviendas.

 

 Por otro lado, también ha resaltado la colaboración Gobierno-administradores de fincas en el desarrollo de otras medidas como los informes de evaluación de edificios o el Libro Blanco del Edificio.

 

 Repunte de las solicitudes de licencia de obra en Santander

 

Por su parte, el alcalde de Santander, Iñigo de la Serna, ha destacado que la ciudad "está empezando a tener buenas noticias sobre el incremento de la actividad económica", con repuntes en las solicitudes de licencias de obra en el primer cuatrimestre del año.

 

Y, en este sentido, ha explicado que se han producido incrementos, con respecto al mismo período de 2014, tanto en el caso de obra mayor, que ha crecido en un 18%; como de obra menor, que lo ha hecho en un 15%, en muchos casos por actuaciones vinculadas a la rehabilitación de vivienda.

 

En su exposición, De la Serna ha hecho referencia también a las acciones que lleva a cabo el Ayuntamiento para incentivar, con diferentes bonificaciones, la instalación de sistemas de energía solar, la mejora de las instalaciones de suministro de agua o la eliminación de barreras arquitectónicas, entre otras cuestiones.

 

Asimismo, ha indicado que se otorgan ayudas para la rehabilitación de fachadas y la instalación de ascensores, con una partida anual de 200.000 euros, y todo ello con un doble propósito: facilitar a las comunidades de propietarios la ejecución de esas obras de mejora en los edificios y contribuir a su correcto mantenimiento y conservación, como parte esencial que son de la ciudad y de su patrimonio arquitectónico.

 

De la Serna ha apostado por introducir elementos concretos para ayudar a las comunidades de propietarios en las acciones de rehabilitación de edificios que pueden tener que afrontar derivadas de las exigencias de los informes de evaluación de los edificios.

 

Aplauden la retirada del anteproyecto de ley de colegios profesionales.

 

Por su parte, el presidente del Consejo General del Colegio de Administradores de Fincas de España, Salvador Díez, ha aprovechado su intervención en el Congreso para expresar su "satisfacción" por que el Gobierno central haya "aparcado" su anteproyecto de Ley de Servicios y de Colegios Profesionales, que, a su juicio, es "injusto con los profesionales" y perjudicaba a los usuarios.

 

En este sentido, ha deseado que quienes impulsaron el anteproyecto hayan "comprendido" la "necesidad" de una norma en este ámbito que esté "consensuada" con los profesionales.

 

El congreso

 

El Congreso contará con la participación como ponentes de reconocidos expertos en el ámbito de la administración de fincas, el derecho, la justicia y las nuevas tecnologías.

 

 Los participantes desarrollarán durante estos días un intenso y diverso programa de trabajo que incidirá en diferentes aspectos formativos y en la confección de una red profesional de relaciones para el intercambio de opiniones y experiencias. Además, se presentará en Santander la imagen corporativa que identificará a todo el colectivo.

 

Informa,  Ricardo Vos administrador de fincas en Madrid

 Ver más en: http://www.20minutos.es/noticia/2460841/0/administradores-fincas-reivindican-su-labor-como-agentes-reactivacion-economica-esta-recuperacion/#xtor=AD-15&xts=467263

Convenio entre Hacienda y los administradores de fincas para corregir deficiencias catastrales

La Secretaría de Estado de Hacienda y Presupuestos (Dirección General del Catastro) y el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, han suscrito un convenio de colaboración para el envío y recepción de información sobre discrepancias de las descripciones catastrales de los bienes inmuebles que puedan apreciar los colegiados en sus intervenciones profesionales en las operaciones inmobiliarias, así como para la comunicación a la Dirección General del Catastro de las discrepancias que se observen en la cartografía catastral.

 

 

 

Por otra parte, además, se prevé el desarrollo de las actuaciones dirigidas a facilitar a los ciudadanos la consulta y certificación de datos catastrales, así como la presentación de declaraciones ante el Catastro, en régimen de encomienda de gestión.

Se prevé, asimismo, en el nuevo marco de colaboración, la entrega de información sobre las peritaciones y tasaciones realizadas por los colegiados así como sobre los precios de oferta en las transacciones inmobiliarias de compraventa y de alquiler en que intervengan.

Es su objeto, además, el apoyo colegial en el cumplimiento de la obligación de consignar la referencia catastral de los bienes inmuebles en los contratos de arras y de alquiler.

Para los administradores de fincas, el convenio facilitará la obtención electrónica de los datos catastrales precisos para la conclusión de las transacciones inmobiliarias y el desarrollo de su actividad, lo que propiciará la mejora de las prestaciones a los ciudadanos, agilizando las transacciones inmobiliarias y confiriéndoles un mayor grado de fiabilidad, transparencia y seguridad jurídica.

Por otra parte, esta fórmula de colaboración permite facilitar al ciudadano el cumplimiento de sus obligaciones tributarias ante el Catastro y acceder electrónicamente a la información catastral a través de los Puntos de Información Catastral, cuya gestión asumirán los Colegios Territoriales de Administradores de Fincas que formalmente suscriban un convenio con sujeción a las cláusulas que se acompañan como anexo al presente acuerdo.

Además, la nueva línea de colaboración se incardina en el conjunto de medidas que persiguen mejorar el tratamiento y respuesta al fraude tributario, pues se refiere el convenio a actuaciones que tienen incidencia en el cumplimiento de obligaciones tributarias o en su comprobación, así como en la mejora de la calidad de la información de que debe disponer la Administración tributaria sobre el sector inmobiliario, en el que se impone un especial seguimiento sobre las transmisiones y arrendamientos de que es objeto.

 

Fuente: http://www.inmodiario.com/150/20993/entre-hacienda-administradores-fincas-para-corregir-deficiencias-catastrales.html

Los administradores de fincas alertan que el 20% de las comunidades de vecinos corren riesgo de una sanción fiscal

El colegio profesional de administradores de fincas de Madrid (cafmadrid) alerta que el 20% de las comunidades de propietarios no están informadas de la nueva exigencia fiscal, que les obliga a declarar las operaciones con terceros (empresas de reformas, ascensores, etc.) cuando hayan superado en su conjunto y durante el año 2014 la cifra de 3.005,06 euros.

Conocido como el modelo 347, las comunidades de propietarios están obligadas a presentar desde el 1 de enero de 2014 y con efectos desde este mes de febrero de 2015, este trámite a hacienda. “este modelo solo se puede presentar hasta el 2 de marzo y, sin embargo, todavía muchas comunidades desconocen esta obligación fiscal,  omisión en su presentación que puede derivar en importantes sanciones económicas”, señala la presidenta de la institución.

El cafmadrid recuerda que la información sobre dichas operaciones frente a terceros debe ser facilitada por la propia comunidad a través de su administrador de fincas colegiado y sobre una base de cómputo anual, de ahí que sea ahora el momento de presentar el modelo 347 correspondiente a 2014.

 

Según la institución, el 20% de las comunidades de propietarios, que se corresponde con aquellas que por su tamaño son administradas por los vecinos o negligentemente por un administrador de fincas no profesional, puede incurrir en una infracción tributaria por omisión de esta declaración anual. tipificada por ley, la sanción consiste en una multa de 20 euros por cada proveedor que no se haya reflejado en el modelo 347, con un mínimo de 300 euros y un máximo de 20.000 euros.

“Además”, insiste martínez torres, “todas las entregas y adquisiciones de bienes o servicios a la comunidad deberán ir acompañadas por la correspondiente factura”. esto es, si la comunidad realizó una obra por importe superior a 3.005,06 euros y no solicitó o le entregaron factura puede ser sancionable, por estar tipificado en el artículo 201 de reglamento general de actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributaria.

 

Y aunque esta sanción afecta el expedidor de la factura (empresa de reforma en este caso), puede existir el supuesto de responsabilidad subsidiaria, haciendo responsables del pago de las cuotas tributarias a los destinatarios de las operaciones que sean empresarios o profesionales, como son en este caso las comunidades de propietarios.

El Colegio profesional de administradores de fincas de Madrid (cafmadrid) aplaude este control tributario para empresarios o profesionales que prestan sus servicios a los edificios residenciales, “ya que permitirá aflorar importantes fraudes fiscales que hasta ahora se le escapaban a hacienda, y profesionalizará el sector de la administración de fincas”. “ahora bien”, concluye la institución, “esta exigencia fiscal tiene excepciones: la comunidad de propietarios no tendrá que informar sobre los gastos en suministros de agua, energía eléctrica y combustibles de cualquier tipo con destino a su uso y consumo comunitario”.  tampoco estarán sujetos a esta información los seguros que tengan por objeto el aseguramiento de bienes y derechos de zonas y elementos comunes.

Ricardo Vos administrador de fincas, Administración Comunidades de Propietarios en Madrid

FUENTE: http://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2015/02/18/734821-los-administradores-de-fincas-alertan-que-el-20-de-las-comunidades-de-vecinos-corren

La devolución del céntimo sanitario comienza a llegar a las comunidades de propietarios

La Agencia Tributaria está resolviendo de forma satisfactoria las solicitudes de devolución de cantidades satisfechas por las comunidades de propietarios en concepto de gasóleo para calefacción relativas al conocido como “céntimo sanitario” (Impuesto sobre las Ventas Minoristas de Determinados Hidrocarburos), impuesto sobre el cual se pronunció en su sentencia de 27 de febrero de 2014 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que lo consideró no conforme con la normativa comunitaria.

En abril de 2014, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) animaba a las comunidades de propietarios afectadas a reclamar a la Agencia Tributaria la devolución de las cuotas pagadas correspondientes a los ejercicios de 2010, 2011 y 2012.  El “céntimo sanitario”, creado en enero de 2002  excepto en Canarias, Ceuta y Melilla y cedido a las CC.AA, dejó de estar vigente el 31 de diciembre de 2012.

 

El “céntimo sanitario”, dividido en dos partes, suponía económicamente el pago de otros dos impuestos, el tramo estatal y el tramo autonómico (varía dependiendo de la CC.AA, que oscila entre los 1,2 y los 4,8 céntimos por litro).

 

“Esta iniciativa ha posibilitado que no sólo el sector del transporte haya resultado beneficiado por la devolución del “céntimo sanitario”, sino también aquellas comunidades de propietarios que usan gasóleo para calefacción”, se mostraba satisfecho el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, Miguel Ángel Muñoz.

 

Así, por ejemplo, a una comunidad de propietarios, de 44 viviendas, sita en Madrid, que solicitó en octubre de 2014 la devolución de los ingresos indebidos en concepto de gasóleo para calefacción relativos al 2010, 2011 y 2012, le han sido devueltos 2.255,09 euros (intereses de demora incluidos) en el mes de diciembre de 2014. “De ello se deduce que un edificio tipo con un consumo anual de 60.000 litros puede, en el ámbito de la Comunidad de Madrid, recuperar la cantidad de 615 euros por año, a razón de 0,01025 euros por litro de gasóleo para calefacción”, asevera Ángel Ignacio Mateo, secretario del CAFMadrid.

 “No obstante”, continúa Mateo, “las comunidades de propietarios que conserven, a través de su administrador de fincas colegiado, las facturas de combustible, todavía pueden solicitar el tributo pagado en concepto de gasóleo para calefacción”. Y la mejor manera de hacerlo, según el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, es utilizando el procedimiento estandarizado establecido por la Agencia Tributaria mediante el acceso al portal en internet.

 El plazo máximo para notificar la resolución es de 6 meses.
Si la resolución resulta favorable, la Agencia Tributaria determinará el importe y los intereses de demora devengados mediante liquidación provisional. Si, por el contrario, resulta desfavorable, la comunidad de propietarios podrá interponer recursos o reclamaciones en vía administrativa. Contra las resoluciones de los Tribunales Económico-Administrativos se podrá iniciar la vía contencioso-administrativa.

“Pese a que la Agencia Tributaria aún no tiene estadísticamente explotados los datos que permiten desglosar la situación concreta de las comunidades de propietarios, estamos convencidos de que habrá miles de resoluciones de devolución del `céntimo sanitario’  favorables”, concluye el CAFMadrid.

 

Fuente:

DIVIDENDO DIGITAL

Como todos conocen próximamente entrará en vigor el "Dividendo Digital", que tiene cmo objetivo liberar de televisión las frecuencias superiores a 790 Mtz para dedicarlas a servicios avanzados de telefonía móvil en banda ancha 4G

Así las cosas, los canales y cadenas de televisión afectados deben de reubicarse y agrupases en otros canales, lo que significa tener que realizar la adaptación de todas las antenas colectivas.

Según información del Ministerio, desde el día 24 de octubre existen emisiones simultaneas por los canales antiguos y nuevos, para que las Comunidades puedan realizar las adaptaciones de su antena, quedando únicamente los nuevos a partir del 1 de enero de 2015,

Desde la Administración de la Comunidad se está gestionando  la instalación de los nuevos módulos de tal forma que lleguemos al 1 de enero de 2015 con la adaptación hecha para que no exista ningún problema

Quedamos a su disposición para la resolución de cualquier duda que pueda surgir