Los ruidos de piano y fiestas vulneran el derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos

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En este caso, una comunidad de propietarios demandó a unos de sus vecinos amparándose en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ejercitando acción de cesación de actividades molestas. 

La sentencia de primera instancia, que fue comfirmada por la Audiencia Provincial, declaró que los ruidos transmitidos a las viviendas de la comunidad de vecinos con motivo del funcionamiento del piano y fiestas de los demandados, constituye una inmisión ilegitima, perjudicial y nociva, vulneradora del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar en el ámbito domiciliario a los vecinos afectados.

Condena a los demandados solidariamente y a su elección a que: - Cesen de manera inmediata y de modo definitivo en las molestias por ruidos de piano que se viene produciendo desde el piso de su propiedad e impidan su uso. - Si desean continuar tocando el piano en el inmueble, se adopten las medidas de insonorización adecuadas para evitar que las inmisiones no sean civilmente excesivas y molestas para los vecinos.

Sentencia Audiencia Provincial de Burgos, 05-01-2016 (Extracto) En definitiva, la comunidad de propietarios exige, con independencia de que se hubiese o no quitado el piano de la casa, un compromiso serio y definitivo del cese de las molestias procedentes del piso NUM003, compromiso que los demandados no expresaron de forma terminante , por lo que la juzgadora a quo entendió que la retirada satisfacía de forma insuficiente las pretensiones impetradas por la comunidad de propietarios en su demanda.

Estar desempleado no es motivo de oposición en la reclamación de cuotas impagadas por parte de la Comunidad de Vecinos

En este caso el procedimiento se inició mediante una demanda de juicio monitorio en la que se formuló una acción de reclamación de cantidad derivada del impago de las cuotas de la comunidad de propietarios.

La sentencia de primera instancia, que estimó la demanda, fue confirmada por la Audiencia Provincial. Sentencia Audiencia Provincial de León, 03-02-2016:

(Extracto) Además de coincidir con la argumentación expuesta en la Sentencia de Primera Instancia debe recordarse, en cuanto a la acción de reclamación ejercitada por la comunidad de propietarios, que el artículo 9.1.E. de la LPH dispone el deber de contribución de cada comunero, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que dichos gastos pueden ser ordinarios como extraordinarios y los primeros periódicos fijos o periódicos no fijos.

La comunidad demandante tiene totalmente acreditados los hechos constitutivos de su pretensión, artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , mediante la aportación documental. Frente a tal prueba, por la parte recurrente se niegan genéricamente los hechos porque afirma que no puede hacer frente al pago de los gastos por su situación de desempleo.

Como ya se argumentó en Primera Instancia este no es motivo de oposición a la reclamación formulada por la comunidad de propietarios, sin que en el escrito de recurso se discutan los hechos y las razones expuestas en la sentencia recurrida, por lo que procede desestimar íntegramente el recurso formulado.

Demolición de obras de perforación de forjado uniendo vivienda con terraza común de uso privativo

En este caso, por demanda de la comunidad de propietarios, un comunero fue condenado en primera instancia a "efectuar las obras necesarias para la reposición de la vivienda NUM005 a su estado anterior a las obras, en el plazo máximo de un mes, procediendo a cerrar el hueco abierto en el forjado de forma que el acceso a la terraza comunitaria de la que tiene uso privativo sea como se establece en los estatutos, es decir: "que se accede por la escalera general y por una puerta que da a una zona común de distribución", condenándole asimismo a obtener y satisfacer a su costa los oportunos proyectos, licencias y dirección técnica que fueran necesarios para la ejecución de tales obras.

La sentencia fue confirmada por la Audiencia Provincial con base en los artículo 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. 

Sentencia Audiencia Provincial de Baleares, 26-10-2015 (Extracto) En resumen, el propietario sólo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estados exteriores, ni perjudica los derechos de los otros propietarios, mientras que en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que con ello afecta al Título Constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad.

Las normas anteriormente citadas resultan de plena aplicación al caso hoy sometido a la decisión de este tribunal al resultar debidamente acreditadas las obras denunciadas en la demanda y negadas reiteradamente por la demandada previamente a la interposición de la demanda. [...] De la prueba practicada se concluye de forma clara e indubitada que la perforación del forjado de la cubierta a los efectos de comunicar la vivienda de la demandada con la terraza comunitaria de uso privativo afecta a un elemento común, modifica un elemento estructural como es el forjado, modificándose las cargas y pesos previstos, modifica la volumetría de la vivienda y no se ajusta a la legislación vigente desde el punto de visto urbanístico, de ahí la orden municipal de demolición.

Administraciones de Fincas Madrid, Ricardo Vos. Funciones del Administrador de Fincas

El Administrador de Fincas realiza todas las funciones orientadas al gobierno y conservación de los bienes encomendados, la obtención del rendimiento adecuado y al asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes inmuebles. 

Está facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente recibidas del titular de los bienes y aquellas otras atribuidas en exclusiva a otras profesiones.

En la administración de fincas arrendadas, se ocupa de la selección del arrendatario, redacción y firma del contrato, constitución de la fianza, obtención de la cédula de habitabilidad, cobro de la renta, actualización de la misma, repercusiones, pago de los gastos e impuestos (incluido el IVA), aplicación de retenciones sobre el IRPF, gestionar el traspaso de locales comerciales, atender las obras de reparación y mejora, y las obligaciones derivadas de las relaciones laborales con empleados del inmueble, liquidación al propietario, y de la gestión sobre los morosos o asesoramiento sobre cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.

En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden: velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta.

Además, al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad; advertir sobre la morosidad; y una función, quizá de las más importantes, que es el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.

Cuando actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el Presidente debe convocar la Junta, asistir a la reunión (que normalmente dirige), redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.

En el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas las obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de reparación protegidas.

Desde Administraciones de Fincas Madrid, Ricardo Vos, apostamos por la calidad dedicando tiempo y esfuerzo para que su Comunidad funcione. Por ello, no dude en contactar con nosotros.

Ricardo Vos, Administrador Fincas Madrid. Consejos para recortar gastos en tu comunidad de propietarios

Los gastos de una comunidad de propietarios son proporcionales a su tamaño y a los servicios que tenga contratados. La luz de la escalera, el mantenimiento del ascensor y la limpieza del portal son los gastos mínimos que habrá que afrontar. Si el edificio tiene además calefacción central, conserje o piscina y jardín, los gastos crecen considerablemente. 

Desde Administración Fincas Ricardo Vos queremos facilitarles algunos consejos para que puedan recortar facturas y conseguir un mayor ahorro:

• Electricidad: basta con poner detectores de presencia en los descansillos y cambiar las bombillas clásicas por LED.

 • Ascensor: se pueden conseguir ahorros superiores al 15% según la empresa con la que se contrate el mantenimiento. Por otro lado, si en el edificio hay varios ascensores, unificar las líneas de teléfono de urgencia supone un ahorro.

• Reparaciones: si en su comunidad son habituales las pequeñas reparaciones ordinarias, merece la pena contratar con una empresa de servicios generales. Las contratas de limpieza suelen ofrecer también este servicio.

• Seguro: una buena póliza puede costar hasta un 50% menos que otras con las mismas coberturas.

• Calefacción: la calefacción central se lleva el 50% del presupuesto comunitario. Además, hay que sumar los gastos de electricidad y mantenimiento de la instalación. Lamentablemente no hay una gran competencia entre suministradores de combustibles pero, aun así, hay diferencias de hasta un 6% en el precio del gasóleo. Por ejemplo, si su comunidad gasta 50.000 euros al año en gasóleo, eligiendo un proveedor más económico podrán ahorrar unos 3.000 euros.

Administraciones de fincas en Madrid, Ricardo Vos. Uso de plataformas tecnológicas para consultar las deudas de las comunidades de propietarios

Los notarios y los administradores de fincas colegiados conectarán sus plataformas tecnológicas para consultar las deudas de las comunidades de propietarios. 

En base a este acuerdo, y teniendo en cuenta que el notario es quien garantiza que el negocio jurídico recogido en una escritura pública es conforme con la legalidad, se implementará un nuevo servicio telemático que permitirá certificar mediante accesos seguros, la existencia o no de deudas con la comunidad de propietarios y, en su caso, liquidarlas previamente al otorgamiento de la escritura. Para ello se utilizará la plataforma tecnológica del Notariado, desarrollada por la Agencia Notarial de Certificación, S.L.U. (empresa informática del Consejo General del Notariado) en conexión con la plataforma de los administradores de fincas.

El procedimiento a seguir podrá realizarse de dos formas:

 • Mediante la consulta telemática directa por el notario, previa aceptación del vendedor, para certificar el estado de las cuentas del propietario con su comunidad.
 • Dirigiéndose el vendedor directamente al administrador de fincas colegiado para solicitarle dicho certificado, tras la petición del comprador. El certificado será remitido a la plataforma telemática del Notariado para su posterior descarga.

Los notarios y administradores de fincas colegiados potenciarán el uso de este procedimiento ya que es una alternativa rápida y segura tanto para el adquirente de un inmueble como para la comunidad de vecinos. No obstante, estudiarán otras posibles vías de colaboración que permitan desarrollar nuevos proyectos que beneficien a los consumidores y usuarios en materia de vivienda.

Y recuerden que para cualquier duda o consulta, pueden contactar con nosotros.

Ricardo Vos, Administrador de Fincas. Cómo luchar contra la morosidad en la comunidad de propietarios

Desde Administración de Fincas Madrid, Ricardo Vos, queremos ofrecerles algunos consejos para luchar contra la morosidad en su Comunidad de propietarios. 

Antes de nada, las cuotas que se van a reclamar deben estar bien detalladas junto con todos los demás acuerdos de la Comunidad.

Las Actas deberán contener la siguiente información: el lugar, fecha y hora de la reunión, los asistentes y sus coeficientes de participación, el Orden del Día, y el nombre y la firma del Presidente y del Secretario.

Habrá que comprobar que las cuotas que se reclaman están bien calculadas. Si es necesario se convocará una Junta para subsanar los errores. 

Siempre se comprobará la titularidad de la propiedad.

Intenten requerir el pago de forma amistosa al propietario.

Convoquen una Junta General y acuerden la liquidación de la deuda y su reclamación judicial.

Reclamen la deuda en el domicilio del titular dando un plazo concreto para el pago.

Si no se consigue realizar la notificación, el Secretario de la Comunidad tendrá que emitir un certificado indicando este hecho y el detalle de la deuda.

Coloquen dicho Certificado con la aprobación del Presidente en el tablón de anuncios o en un lugar visible dando un plazo muy corto para el pago.

Presenten la demanda en el juzgado (no es obligatorio pero sí conveniente contar con un abogado).

No obstante, para su tranquilidad les recomendamos que contraten siempre los servicios de un Administrador de Fincas Colegiado.