Piscinas, Requisitos exigibles para las Comunidades de Propietarios

Requisitos exigibles para las Comunidades de Propietarios:

• No es obligatorio disponer de  socorrista en las piscinas con menos de treinta viviendas.  

• El vaso de la piscina deberá estar construido de forma tal que se asegure la  estabilidad, resistencia y estanqueidad.

• El desagüe tendrá que ser por gravedad siempre que sea posible.

• Es obligatoria la existencia de escaleras, que no podrán distar más de quince metros una de otra.

• El paseo que rodea el vaso en su totalidad se considera zona para pies descalzos, y deberá estar libre de impedimentos y para su construcción se utilizaran pavimentos higiénicos y antideslizantes.  

• Deberán poseer duchas con un mínimo de dos y una más por cada veinte metros del perímetro del vaso.  

• Es obligatoria la existencia del pediluvio, es obligatoria la existencia de vestuarios y aseos para las piscinas ubicadas en edificios de más de treinta viviendas, salvo que en el momento de su construcción no fuera exigible esta obligación. 

• Deberán cumplir con el Reglamento Electrotécnico de baja tensión

• La instalación de tratamiento del agua y almacén de productos químicos estarán en locales independientes, ventilados y de fácil acceso para el personal de mantenimiento, e inaccesible.   

• Deberán poseer las piscinas en edificios de más de treinta vivienda un botiquín en   lugar visible y señalizado.   
• Todas las piscinas deberán contar obligatoriamente con un teléfono en lugar visible con información de los servicios de urgencia.  
• Todas las piscinas deberán tener perchas de material liviano como medidas de  rescate, y salvavidas en número no inferior al de escaleras.  

• Se regula el tratamiento del agua, su vigilancia y control.  

• Asimismo en dichos textos legales se regulan las infracciones y sanciones.

• En las Ordenanzas legales se regulan las infracciones y sanciones, por incumplimiento de estos requisitos.

Ricardo Vos, Administrador de Fincas Madrid

Ordenanza de Protección de la Salubridad

Ordenanza de Protección de la Salubridad pública en la ciudad de Madrid

Con fecha 19 de junio de 2014, se publicó por el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, la Ordenanza de Protección de la Salubridad pública en la ciudad de Madrid, en cuyo libro séptimo se refiere a la “insalubridad y control de plagas en inmuebles y entorno urbano”, del municipio de Madrid.

Incorpora una novedosa regulación referida tanto a las condiciones de salubridad de bienes inmuebles y entorno urbano como al control de plagas.

Destaca la priorización de aspectos preventivos frente a la aplicación de productos químicos o productos biocidas.

Este libro recoge las cuestiones que tienen mayor relevancia en la salubridad de nuestra ciudad, (Madrid) partiendo de las realidades vinculadas a problemas en viviendas, inmuebles, parcelas y solares que, como no puede ser de otra manera, deben mantenerse en adecuadas condiciones de limpieza y de prevención de entrada, atracción o proliferación de plagas.

Asimismo, cabe significar que se ordenan ciertas relaciones de convivencia en aspectos directamente vinculados a la salubridad.

El texto literal del libro Séptimo de la Ordenanza, es el siguiente:

Insalubridad y control de plagas en inmuebles y entorno urbano

TÍTULO I

Disposiciones generales

Art. 125. Ámbito de aplicación específico para situaciones de insalubridad y control de plagas.

1. Este libro tiene por objeto regular las actuaciones en casos de insalubridad y presencia de  plagas en entornos públicos y privados.

2. Las actuaciones que se regulan comprenden además, las medidas de saneamiento,  higienización y desinfección, así como de desinsectación, desratización y otras operaciones de  prevención y control de plagas, realizados en espacios y bienes inmuebles por motivo de  riesgo para la salud pública.

3. Se excluyen de esta regulación, las plagas de ámbito fitosanitario en la medida que no  existieran riesgos para la salud.

Art. 126. Definiciones.—A efectos de esta regulación se establecen las siguientes definiciones:

Animal plaga: Especie animal susceptible de generar plaga.

Desinfección: Técnicas y procedimientos destinados a la eliminación de  patógenos.

Desinsectación: Técnicas y procedimientos destinados a la prevención, detección y control de insectos y artrópodos con potencial riesgo para la salud pública, los animales o los bienes.

Desratización: Técnicas y procedimientos destinados a la prevención, detección y control de ratas y ratones con potencial riesgo para la salud pública, los animales o los bienes

Diagnóstico de situación: Documento que recoge información técnica correspondiente al análisis de una situación de riesgo de plaga.

Plaga: Presencia de poblaciones de animales en número por encima del nivel aceptable para la salud pública.

Plan de prevención y control de plagas: Documento actualizado que incluye los niveles aceptables de animal plaga, las medidas preventivas, la vigilancia y las actuaciones de control de plagas.

Producto Biocida: Preparado de una o más sustancias activas, registrado por la autoridad sanitaria competente y destinado a destruir, contrarrestar, neutralizar, impedir la acción o ejercer un control de otro tipo sobre cualquier organismo nocivo, por medios químicos o biológicos.

Saneamiento: Conjunto de medidas ambientales, estructurales e higiénicas, establecidas a efecto de la supresión de las causas de insalubridad y proliferación de plagas.

TÍTULO II

La insalubridad

Art. 127. Condiciones de higiene en bienes inmuebles y entorno urbano.

1. Todas las parcelas y solares no edificados así como los edificios, incluidas sus zonas comunes, áreas ajardinadas e infraestructuras propias de servicios, deberán mantenerse en adecuadas condiciones de limpieza y mantenimiento, evitándose situaciones de insalubridad. Corresponde a la propiedad de estos bienes inmuebles adoptar las medidas oportunas para evitar estas situaciones.
2. En las parcelas, solares, edificios, áreas ajardinadas e infraestructuras de titularidad municipal que se gestionen por terceros, corresponderá al gestor mantenerlos en adecuadas condiciones de limpieza y mantenimiento, evitando situaciones de insalubridad.
3. Los inmuebles habitados contarán con un sistema eficaz de eliminación de residuos  orgánicos y dispondrán de agua corriente en cantidad suficiente para un correcto  funcionamiento de los sanitarios.
4. No se podrán acumular objetos y residuos en parcelas, solares o en el interior de edificios,  de manera que por su naturaleza o volumen, constituyan un riesgo para la salud y seguridad  de los propios habitantes, de las fincas colindantes o de los viandantes.  

TÍTULO III

Las plagas

Art. 128. Control de plagas en bienes inmuebles y entorno urbano.  

1. Todas las parcelas y solares no edificados así como los edificios, incluidas sus zonas  comunes, áreas ajardinadas e infraestructuras propias de servicios, deberán mantenerse en  adecuadas condiciones de limpieza y mantenimiento, evitando generar riesgos de entrada,  atracción y/o de proliferación de plagas. Corresponde a la propiedad de estos bienes  inmuebles adoptar las medidas oportunas de prevención y control para evitar estas  situaciones.

2. Los sistemas de saneamiento y de alcantarillado serán conservados de manera que se  impida el acceso de plagas al interior de los inmuebles.  

3. Las basuras y otros residuos generados, además de cumplir la normativa aplicable en  materia de gestión de residuos, no generarán riesgos de salubridad y de atracción o  proliferación de plagas.

4. Queda prohibido el depósito o abandono de mobiliario o enseres infestados por plagas.

Art. 129. Aves plaga.—Los titulares de las edificaciones e instalaciones deberán adoptar  medidas preventivas y, en su caso, de control de aves plaga. En supuestos de nidificaciones en inmuebles y sus zonas comunes, la propiedad será responsable de gestionar el saneamiento  de las zonas afectadas.

Art. 130. Obras públicas y servicios subterráneos.

1. En supuestos de obras públicas o privadas que supongan movilización de terreno y/o  afecten al sistema de alcantarillado municipal, el responsable de las mismas deberá adoptar,  con carácter previo a su inicio, medidas encaminadas al control de riesgos de plagas.  2. Los titulares o gestores de instalaciones de servicios subterráneos, como garajes,  conducciones de agua, telefonía y cableado óptico, entre otras, deberán aplicar los criterios  de prevención y control de plagas. Con ese objetivo, dispondrán de un plan documentado de  prevención y control de plagas, que deberá estar a disposición de los servicios técnicos  municipales competentes.

Art. 131. Entrada de mercancías.—Los responsables o gestores de actividades económicas  que introdujeran mercancías en el municipio, deberán adoptar medidas específicas de  prevención y control de plagas, que alcanzarán tanto a las mercancías como a los medios  utilizados para su transporte y almacenamiento.

Art. 132. Depósitos de agua.

1. Los depósitos temporales o permanentes de agua retenida, estarán sujetos a una adecuada  limpieza y mantenimiento para garantizar unas condiciones adecuadas de salubridad pública.

2. Las instalaciones y aguas superficiales serán objeto de vigilancia con la intención de limitar los focos de cría de mosquitos u otros insectos.

TÍTULO IV

Tratamiento biocida

Art. 133. Aplicación de productos biocidas.

1. En caso de ser precisa la aplicación de producto biocida, este deberá aplicarse siempre con  las restricciones y precauciones necesarias, de acuerdo a lo especificado en la normativa  vigente y, en su caso, la buena práctica profesional, evitando la exposición a personas,  animales y alimentos.

2. La prevención y control de plagas en inmuebles y espacios públicos de titularidad municipal  corresponde a los servicios municipales competentes. En el caso de que el inmueble o espacio  público municipal se gestionara por terceros, corresponderá al gestor disponer de un plan de  prevención y control de plagas.

3. Las actuaciones en espacios de titularidad privada, solo serán realizados por los servicios  municipales competentes, en ejecución subsidiaria, cuando concurran circunstancias que  conlleven un riesgo para la salubridad pública.

4. En situaciones de riesgo especial, emergencia o catástrofe que impliquen potencial riesgo  de plagas, las autoridades sanitarias municipales podrán adoptar las medidas especiales de  seguridad y de protección de la salud pública que se consideren oportunas.

5. La aplicación de productos biocidas en espacios públicos abiertos, observará los criterios de seguridad previstos para el uso de biocidas pertinentes. Las aplicaciones que utilizasen  dispositivos generadores de aerosoles, deberán ser objeto de una planificación especial para  evitar todo riesgo de exposición a los ciudadanos.

Art. 134. Diagnóstico de situación.—Todo plan de prevención y control de plagas, realizado  en el ámbito de aplicación de esta regulación, requerirá un diagnostico de situación que  estará a disposición de los técnicos de la inspección municipal.

Ricardo Vos, Administración Comunidades de Propietarios Madrid

Convivencia en la Comunidad de Vecinos

¿Sabemos cómo actuar ante los típicos problemas de la vida en comunidad? 

Si has topado con un vecino pesado, desconsiderado y que claramente te perjudica en tu vida diaria. Te damos las claves sobre cómo afrontar estos problemas. 

En primer lugar,  recurrir al diálogo directo y si no funciona, recurrir a la ley y Administración de la Comunidad de Propietarios.

¿Qué puedo hacer si mi vecino de arriba pone la televisión tan alta que no me deja dormir?

El primer paso, de conformidad con las reglas de la vecindad, sería llamar a su puerta y dirigirse a él de forma directa, planteándole la situación.

En ocasiones, no se es consciente de que las paredes no tienen el aislamiento acústico adecuado y los responsables de los ruidos no tienen la sensación de estar molestando.

Si el culpable no atiende a razones, habrá que dirigirse al Presidente de la Comunidad para iniciar el procedimiento correspondiente en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a actividades molestas.

¿Existe alguna normativa que regule los horarios y la intensidad del ruido permitido en una comunidad de vecinos?

La ordenanza sobre ‘Protección contra la contaminación acústica y térmica’ de la Comunidad de Madrid, en su artículo 5, determina que el día está dividido en tres periodos: 

• el diurno, que va de las 7 de la mañana hasta las 7 de la tarde 
• el vespertino o de tarde, que va de las 7 de la tarde a las 11 de la noche y 
• el nocturno, que va de las 11 de la noche hasta las 7 de la mañana. 
• Los festivos, el periodo nocturno se amplía hasta las 8 de la mañana. 

Respecto al valor de los índices de ruido permitidos en cada intervalo, están regulados por el artículo 17, que incluye una tabla de valores en decibelios. 

Por ejemplo, en los dormitorios el límite durante el día y la tarde es de 30 dBA, y por la noche, de 25. 

Para el resto de estancias, los límites diurnos y vespertinos están en los 35 dBA, mientras que en horario nocturno no deben sobrepasarse los 30 dBA.

Han tirado una colilla por el patio y ha impactado en mi tendero. Me lo han quemado. ¿La comunidad debe sufragarme su reposición? ¿Cómo reclamar si no sé quién ha sido?

Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, son obligaciones del propietario “respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos”. 

En el reglamento interno de toda comunidad de propietarios se suelen establecer normas más concretas, como la prohibición de arrojar colillas y cualquier clase de basura al patio y, por extensión a cualquier zona común del edificio.

Estas normas se proponen y se discuten en las Juntas de Propietarios. No obstante, establecer el régimen interno es potestativo, no obligatorio.

Por otro lado, si no se sabe quién ha sido, es complicado ir a más. En cuanto a la reposición, por norma general la comunidad no cubre esta clase de siniestros.

¿Está permitido dejar bolsas de basura u objetos en el descansillo de cada piso? ¿Puedo dejar bolsas de basura delante de la puerta de mi casa?

No, dado que no solo estarían ocupando una zona común para fines privativos, sino que además se podría aplicar el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. 

El sentido común debe primar, comentándole al vecino que incurra en esta práctica que está contraviniendo los estatutos. 

En segunda instancia, si repite su conducta, tendría que ser el presidente el que le aperciba, y si el tema se agrava, iniciar una acción de cesación vía judicial. 

Dejar la basura en los descansillos es un hábito heredado de los pisos con portero, en los que es este empleado el que recoge las bolsas para llevarlas al cubo. 

Hoy en día, la recogida de basuras queda estipulada en las ordenanzas municipales, especificando el sistema de recogida, el lugar y el horario para depositar las bolsas.

El vecino cuelga un cuadro y atraviesa a mi pared. ¿Qué puedo hacer? ¿Me debe pagar la reparación?

Apelando de nuevo a la buena voluntad de las partes, lo ideal sería hablar con el vecino y comentarle la situación. 

No se trata de un tema de la comunidad de propietarios, ya que se no afecta a zonas comunes. Lo más habitual es que se cuente con un seguro de hogar en ambas propiedades y que las compañías se pongan de acuerdo para realizar las gestiones pertinentes.

El vecino tiene un perro que, de vez en cuando, hace sus necesidades en el ascensor. ¿Qué puedo hacer? Sé que es él porque es el único propietario con perro.

De nuevo, hay que apelar al diálogo en primer lugar, y recordarle al propietario de ese perro el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. 

En Junta de Propietarios, es posible plantear este problema e incluir la prohibición de que las mascotas utilicen el ascensor en la normativa de régimen interno. Si no se respeta, se tomarían las medidas legales oportunas, entablando contra el vecino una acción de cesación por juicio ordinario.

¿Está permitido colocar cámaras de seguridad en la escalera?

Está permitido instalar cámaras en las zonas comunes del edificio, ya sean garajes, portales, jardines y, por supuesto, escaleras.

Lo que está prohibido, lógicamente, es que las cámaras enfoquen al interior de una vivienda particular. La Ley de Propiedad Horizontal también es muy clara al respecto.

Para garantizar la seguridad del edificio, y tal y como señala el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, “será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias”. En el artículo 17.1 se admite que el establecimiento de un servicio de vigilancia “requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.

¿La comunidad puede negarse a la instalación de un bufete de abogados, una consulta médica o un servicio de masajes en mi edificio? ¿Con cuántos votos?

Unicamente pueden establecerse límites siempre y cuando figure una prohibición al respecto en el título o en los Estatutos.  La restricción de uso de pisos o locales para clínicas, consultorios o cualquier actividad profesional debe estar recogida en los mismos. 

Tendría que lograrse la unanimidad, pues tal y como indica el artículo 17, “la unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”.

No sé lo que hace mi vecino en su casa, pero el descansillo que compartimos huele fatal. ¿Qué puedo hacer?

Volvemos de nuevo al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y a tratar el tema con el responsable de tú a tú de un modo sensato y sin tensiones. 

El propietario directamente afectado podrá dirigirse al presidente para que aperciba al propietario que cause las molestias. Si persiste en su conducta, la comunidad puede adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar contra este propietario una acción de cesación a través del procedimiento ordinario.

El piso de arriba tiene 60 metros y viven doce personas. ¿Es legal?

Este tipo de subarriendos suelen ser ilegales. 

Puede tratarse de dos cosas: bien el propietario de la vivienda ha alquilado la vivienda de forma ilegal y no existe un contrato que pruebe la relación económica entre casero e inquilino, bien el propietario y el inquilino han redactado un contrato y el segundo ha incurrido en subarriendo no consentido. 

La comunidad de propietarios en Junta puede tomar cartas en el asunto amparándose en el citado artículo 7. 

Si la demanda llega a juicio. “el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia”. De hecho, “la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”.

Obligaciones para las Comunidades de Propietarios Nueva Ordenanza de Protección de la Salubridad (Madrid)

Piscinas

Obligaciones para las Comunidades de Propietarios Nueva Ordenanza de Protección de la Salubridad (Madrid) 

Con fecha 19 de junio de 2014, se publicó por el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, la Ordenanza de Protección de la Salubridad pública en la ciudad de Madrid, en cuyo libro quinto regula el uso, mantenimiento y conservación de las piscinas del municipio de Madrid.

La única modificación, que nos interesa, respecto de las piscinas en las Comunidades de Propietarios radica en la aplicación de los Arts. 111 y 112.

Se regulan aspectos específicos de comunicación de apertura, exclusivamente para piscinas de uso público, eliminado tal requisito a los vasos de comunidades de propietarios; igualmente se establecen las condiciones de instalaciones, equipamientos y almacén de productos químicos. Respecto a las condiciones de calidad del agua y del aire, se apuesta por la verificación y el autocontrol, por ser los titulares de las piscinas los responsables de comprobar la óptima calidad del agua y del aire.

El texto literal de los artículos anteriormente mencionados expresan lo siguiente:

Artículo 111. Criterios generales.

1. Los titulares de piscinas de uso privado y uso público dispondrán, respectivamente, de medidas de verificación o autocontrol específicas, para comprobar la adecuación de las instalaciones y la óptima calidad del agua y del aire de las mismas.

2. Los servicios de inspección podrán comprobar el cumplimiento de estas normas, exigiendo la adopción de las medidas correctoras técnicas y/o administrativas necesarias.

Artículo 112. Medidas de verificación.

1. En piscinas de uso privado, diariamente, se anotarán los datos siguientes:

• a) Fecha y hora de muestreo.
• b) Número de bañistas.
• c) Temperatura ambiente, humedad relativa y concentración de dióxido
• de carbono en recintos de piscinas cubiertas. 
• d) Temperatura del agua del vaso en piscinas climatizadas.
• e) Nivel residual y/o total del desinfectante utilizado.
• f) pH.
• g) Agua depurada (metros cúbicos).
• h) Agua renovada (metros cúbicos).
• i) Observaciones: operaciones de mantenimiento y seguridad de las instalaciones así como las revisiones, incidencias y fallos del sistema de depuración, filtrado o evacuación del agua.

2. El personal de mantenimiento de la instalación dispondrá de los reactivos, instrumental y conocimientos necesarios para realizar las determinaciones.

3. Quedarán asimismo documentados otros controles analíticos del agua y del aire que, en su caso, se hayan realizado.

Dichas operaciones, salvo la consignación del número de bañistas, habitualmente las realiza el personal de la empresa de mantenimiento de la piscina, por lo que se deberá habilitar algún medio para identificar el número de bañistas diario de la piscina.

Ricardo Vos, Administración de Fincas Madrid

ALIANZA ESTRATÉGICA CON NATIONSTAR-LEDSTAR PARA IMPULSAR EL LED EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

El CAFMadrid ha firmado un convenio de colaboración con NATIONSTAR-LEDSTAR , líder a nivel mundial en fabricación de LED.

El acuerdo, que fue ratificado el pasado 26 de junio por Miguel Ángel Muñoz, presidente del CAFMadrid y Fernando Porcel, director Ejecutivo de Cilogar, empresa que comercializa LEDSTAR, busca impulsar la iluminación LED en las comunidades de propietarios.

Gracias a este acuerdo, LEDSTAR ofrecerá su apoyo técnico a los administradores de fincas del  CAFMadrid para analizar cada una de las Comunidades de Propietarios que administran, ofreciéndoles la mejor solución técnico-económica, así como  un estudio económico de retorno de la inversión si se precisara. 

 

Fuente: http://www.cafmadrid.es/index.php?option=com_content&task=blogcategory&id=317&Itemid=922

Ricardo Vos administración comunidades de propietarios y administrador de fincas Madrid.